加拿大多伦多新飞扬留学
中国人投资主办的《华尔街见闻》3月24日报道称，“加拿大国家银行”最新计算发现，温哥华去年房产销售1/3来自中国买家，多伦多房产销售总额14%也同样如此，并使用了“中国炒房团横扫加拿大”的惊悚标题。
但这一报道实际上是带有很大误导性的。
据加拿大本地媒体《温哥华太阳报》报道，当地时间3月23日的确有这样一份报告出台，但发布报告的是“加拿大国民银行”（NationalBank of Canada，NBOC），而非俗称“国家银行”的加拿大央行（Bank of Canada,BOC），NBOC是一家私人商业银行，总部位于魁北克省蒙特利尔市，在加拿大商业银行排名中也仅列第六位。
报告称2015年温哥华（指温哥华市而非大温哥华地区）地产销售总价为380亿加元，其中中国买家占1/3；同期多伦多地产销售总价为630亿加元，中国买家占14%。
报告称，所谓“国际买家”包括非居民外国人和外国新移民（包括在加拿大居住不超过两年的永久居民或生活6个月以上的签证访问者）。
但《温哥华太阳报》评论指出，这份由NBOC金融分析师劳特里奇Peter Routledge所作的报告是“必定引发争议”的：首先，加拿大本国并未收集到报告中所罗列的绝大多数数据；其次，所有重要数据的来源系美国民间机构“房地产经纪人协会”(NAR)，而该协会曾不断释放“中国炒房团横扫美西”之类信息，以推动美西房价上涨；第三，除了孤证不立的NAR，报告宣称引用了英国《金融时报》针对77名在海外购房中国富人的问卷调查（调查的结果是33.5%选择在美国购房，主要为纽约、洛杉矶和旧金山，11.7%在温哥华，8.3%在多伦多，两相对比就会发现NBOC报告中的相关数据几乎直接剥取自这份调查），《温哥华太阳报》评论称“该报告显然就是用这样一个取样范围如此狭隘、基数如此小的问卷结果，去联想得出了中国买家百分之几买了温哥华的房屋，百分之几买了多伦多的房屋这样的结论”，并特别指出“即便劳特里奇本人也承认‘调查取样范围的确太小了’、‘仅供参考’”。
温哥华房价畸形上涨是不争的事实，但“中国元素”究竟有多大占比，却一直争议很大。
今年2月16日加拿大房地产协会（CREA）公布数据显示，加拿大1月住房平均售价同比增长17%，达470297加元/幢，而多伦多和温哥华两个火爆的热点市场贡献了涨幅的相当大一部分，倘若剔除这两个热点市场，加拿大1月住房平均售价就只有338392加元/幢，同比增幅也要降至8%；倘若将安大略省和卑诗省整个剥离，这个数据就更会显得黯淡无光——1月住房均价会缩水到286911加元/幢，同比出现了0.3%的负增长。
CREA曝光显示，加拿大全国范围内房地产市场冷热不均，1月份已有阿尔伯特省、萨斯喀彻温省、新斯科舍省、纽芬兰及拉布拉多省房价出现同比下跌，全国26个主要城市平均涨幅只有4.7%，其中涨幅最大的是温哥华，高达31%，跌幅最大的则在纽芬兰及拉布拉多省，跌幅高达10%。值得注意的是1月房地产库存降至5.3个月，为六年多来最低水平，CREA总裁安吉（Pauline Aunger）表示，这表明即便在如此泡沫堆积的市道，仍有许多人在抢购房屋，但这同样存在地区不平衡现象，在大多数城市，房屋供应实际上处于充足甚至饱和状态，而温哥华则出现了如蒙特利尔银行（BMO）经济学家卡维西奇（Robert Kavcic）所言的“闻所未闻的奇景”——房屋新挂牌后售出率高达91%，这意味着几乎每幢新挂牌的房屋都被人买走了。
而温哥华当地的统计数据则显示，2月温哥华（指温哥华市）房屋均价已触及180万加元/幢的历史高位，同比涨幅高达30%，销售量大涨37%，许多观察家指出，温哥华市区房价历史涨幅较高，近期实际上处于相对滞胀状态，大温哥华地区的其它市镇，有些涨幅甚至远远超过温西。
温哥华所在的卑诗省是加拿大平均收入最低的省份，房价畸高和收入偏低的巨大反差，令人们不得不找寻“其它因素”，而“中国炒房团”就是经常被提及的这个“幕后黑手”——有些希望房价上升的将之渲染为利好，反之则形容为洪水猛兽。
去年10月30日，加拿大国营信贷与住房公司（CMHC）还发布了加拿大房地产市场评估报告（Housing Market Assessment report），称加拿大15个主要城市的房地产市场都出现了抢购成风、新盘过多、价格升幅过大和房屋价格过高等危险的预警信号，其中萨斯喀彻温、里贾纳、温尼伯和多伦多为“严重过热”，而温哥华等另11个城市则“房价过高”。CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）曾多次警告“大城市房价和收入、经济情况不符”，而一些分析家和政治家，乃至民间组织和普通民众将之习惯性归咎于“外国热钱”，尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并非刚结束不久的联邦立法选举关键词，但这不过“术业有专攻”而已，在“房屋可负担问题”最突出的卑诗、安大略等省和多伦多、温哥华等城市已不乏“空置税”、“限购”，甚至更激烈（往往也意味着更滑稽）的“外国热钱排除”呼声，且日渐影响到省、市两级政党和选举。卑诗省省选即将开锣，此时此刻“中国购房团”问题当然也再次被热炒。
然而去年11月英国路透财经的一份深度调查，却为“中国炒房团”话题浇了一盆冷水。
调查引述加拿大皇家银行（RBC）、汇丰银行（HSBC）、帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行（BMO）的相关资料显示，这些银行为争取业务，在去年上半年起悄然对房屋按揭“开闸放水”，如RBC原本规定没有本地信用记录的按揭申请者最高房屋按揭申请额度为125亿元，如今这条限令虽然理论上仍然存在，但早已心照不宣地名存实亡了。而RBC并非最激进的——谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(AndyYan)调查发现，在大温哥华房价最火的地区之一——UBC大学区独立屋按揭发放中，RBC的“放水”仅占8%而已。
耐人寻味的是，甄瑞谦原本是经常被“中国炒房团说”引用的论据来源，他曾发表过迄今被认为最翔实的“中国炒房团证据”——自2014年8月至2015年2月的、靠近UBC大学校区的独立屋销售记录中，有66%的购房者“有典型中国人姓名”，但后续调查却发现，这些购房者中但88%的购房者都申请且申请到了本地的大额房屋按揭，这一事实迫使甄瑞谦本人都坦言“这一令人吃惊的结果打破了我们此前坚信的一些理念，譬如外国购房者总是付现钱”。
近年来非常有趣的现象，就是地产业者往往不断渲染“中国炒房团说”，如去年9月中旬苏富比国际地产（Sotheby's InternationalRealty）在其秋季展望报告（The falloutlook report）中言之凿凿，称更多富裕的外国购房者及其资金将托起2015年剩余月份的加拿大高档房地产市场价格和销量，而纸媒则持相反观点，如《温哥华太阳报》曾在4年内三次刊文驳斥这种说法“无凭无据”。2013年该报刊出一份统计称，大温物业购买者中来自本国的比率高达95%，其中来自大温哥华地区的就占75%左右，海外购房者中，3%来自美国，来自美国以外国家者仅占2%，而中国大陆购房者则仅是这2%中的一部分。而学者则意见分歧，加拿大咨议局（the ConferenceBoard of Canada.）经济学家罗宾.韦博（Robin Wiebe）认为加拿大房价与中国经济景气值联动，而UBC大学尚德商学院（the Sauder School ofBusiness）城市经济与房地产中心（CUERC）主任特苏尔.萨默维尔（Tsur Somerville）则持相反观点。
路透财经调查让大多数观察家开始变得冷静，他们指出，这些数据表明不论有多少“华人面孔”买房，但真正托起大温房价的是加拿大商业银行的“开闸放水”，通俗地说，不论买房者是哪国人，他们一掷千金的购买力，实际上绝大多数并非来自“堤坝外”的“热钱洪水”，而是来自“堤坝内”由商业银行“开闸放水”而形成的“内涝”——通俗地说，也就是加拿大热门城市房地产价格的购销两旺、房价的扶摇直上，和“房屋不可负担”问题的加重，在很大程度上其实是被加拿大“自己人”和“自己钱”给哄抬上去的。
更有人进而指出，“华人面孔”不一定等于“中国人”，他们可能早已是永久居民或入籍加拿大公民，甚至土生加拿大华裔，前不久被炒得沸沸扬扬的“温哥华第一高价房”的购房者，就是早已入籍的加拿大籍华人，但也被某些舆论渲染为“中国人”。
有人讽刺称，房地产推手为营造“中国热钱源源不断”、“再不买房还要涨、涨了还没货”的“市场饥饿感”可谓无所不用其极，2013年春节大温哥华某楼盘放盘，房地产推手雇人冒充“中国富二代”现场“现金抢购”，被信以为真的加拿大权威传媒CBC现场采访，轰动全国，但也正是这意外曝光让骗局露陷——当天就有人戳穿，指两名“中国富二代”都是本地土生华裔，且无一是大陆来源（一名台湾后裔，另一名则是韩裔）。且相反的信息也都会被解读为“房地产利好”，比如中国贪腐严重，他们解读为“贪官会纷纷来大温抢购房产”，而反贪风暴刮起则解读为“这会让贪官们赶紧把钱转移出来，到大温买房”。而省、市两级选举，各派政治家也会利用这个很容易调动民粹的选题生事。
近期另一个被热炒的概念是所谓“房产空置税”，但总的看来波澜不兴，因为根据加拿大统计局数据，2011年温哥华空房率不过6.7%，2014年更跌至4.8%，均低于同期加拿大大城市平均水平，这样的数据实在没法让人大惊小怪。至于3月23日加拿大财长莫劳（Bill Morneau）要斥资50万加元搜集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”的说辞，实际上是照搬去年前总理哈珀的类似表态，这在当时就被认为是不折不扣的“国际笑话”——如前所述，50万加元在大温哥华大多数地区，已经不够一幢标准独立屋的均价，用这样一点点钱，在人工高昂的加拿大，又能搜集到多“全面”的数据？
