加拿大多伦多新飞扬留学
过去几年，温哥华房地产市场的强劲表现令人惊叹。作为不列颠哥伦比亚省的主要城市，自2015年以来温哥华的住房价格持续飙升，但随着加拿大多轮上调基准利率，银行贷款收紧，外加地方政府换届和税负增加引发的担忧，市场情绪受到影响。
加拿大房地产经纪公司Zolo数据统计和分析负责人Romana King说：“近十年来，豪宅市场呈爆发式增长，如今开始出现回落的迹象。”
根据Zolo提供的温哥华房地产市场报告，高端物业的平均价格较上月下跌4.6%至130万加元（折合107万美元）。实时数据显示，截至6月4日，平均房价较前一季度环比上涨3.3%，但与去年同期相比下跌7.2%。
根据房地产中介机构Royal LePage于5月份发布的报告，就豪宅市场而言，2018年前四个月，大温哥华地区共管公寓的中间价格较去年同期上涨7%，独栋住宅的中间价格也取得5.2%的同比涨幅。
该公司总裁兼首席执行官菲尔·苏帕(Phil Soper)在报告中称，“当考虑到一系列政府干预措施带来的经济阻力时，您就会发现加拿大的豪华住宅价格依然非常坚挺。”
温哥华地区的住房存量集中在多户开发项目和独栋房屋。房地产代理公司Leo Wilk Real Estate驻温哥华经纪人Leo Wilk称，适合步行的耶路镇社区(Yaletown)以高层公寓楼为主，深受专业人士和富裕的年轻家庭青睐。Zolo的数据显示，当地的平均房价为130万加元（折合100万美元）。他补充道，下朗斯代尔社区(Lower Lonsdale)也越来越受欢迎，平均房价已达到115万加元（折合88万9000美元）。
King说：“西温哥华的平均房价高达230万加元（折合178万美元），堪称加拿大最昂贵的住宅地段。”据她介绍，许多海景物业由“婴儿潮一代”所有，他们早在几十年便已经住在那里。时至今日仍有能力在当地置业的买家大都为超级富豪，其中不少业主打算拆除现有房屋，然后建造一处新居。
当前市场环境分析
不断上调的利率是温哥华房地产市场面临的一大阻力。
Wilk说：“在过去的几年里，我们见证了多项纪录的诞生，创纪录的销量、创纪录的价格、创纪录的成交期等等。这一火热态势从2015年左右一直延续到大约四周以前。”
虽然从2017年开始利率一直缓慢上浮，但大约一个月以前，他才发现客户的电话明显减少。自去年夏天以来，加拿大央行已经连续三次加息。专家表示，目前的基准利率为1.25%，仍处于较低水平，但有可能继续上升。
Wilk说：“利率上升和贷款收紧导致房地产市场放缓。每当购买力被削弱，房屋销售便会下降。”
此外，去年夏天新民主党开始执掌卑诗省政府，并在今年2月公布的2018年度财政预算中提出多项扩大或新增税收政策，其中包括上调外国买家税率，推出类似于空置税的“投机税”，并向300万加元（折合232万美元）及以上的豪华物业征税。政府官员表示，提高加拿大公民的住房负担能力、同时打压海外买家是该项预算的主要目标之一。
King表示，近几年来，中国和俄罗斯等地的购房者大举涌入卑诗省房地产市场。2016年省政府首次提出15%的外国买家税，旨在阻击这些买家，并帮助市场降温，以解决本地人购房难度日益增加的问题。
今年2月，省政府宣布将外国买家税提高至20%，同时适用范围不再局限于温哥华都会区，这意味着非加拿大公民或永久居民在卑诗省购置房产必须一次性缴纳外国买家税。
她说：“很多人对温哥华房产成为全球性资产感到不满。”
King指出，提高税收确实起到了抑制市场的作用，但效果只是昙花一现。
她说：“起初，我们发现市场急转而下，销量暴跌。但在2017年春季，房屋销售便开始回升，而且创下史上最火热的春季楼市之一。”
Wilk认为，这项税收并未达到预期的目标，并表示他没有看到税率上调5%有任何成效。
尽管如此，在总部位于伦敦的房地产咨询公司莱坊国际看来，外国买家税令温哥华的吸引力骤然降低。过去一年，温哥华在该公司的全球城市豪宅价格指数(Prime Global Cities Index)排行榜上掉落好几个档次。
2017年第一季度，温哥华在榜单上位列第十，而今年同期的排名却跌到第31位。该指数主要基于各个城市房价的年度变化率。2018年第一季度，温哥华的房价仅同比微涨0.2%，较去年同期7.9%的涨幅相去甚远。
挑战依然严峻
目前，温哥华正在酝酿几项新的税收，包括对300万加元至400万加元（折合309万美元）和400万加元及以上的房产分别征收0.2%和0.4%的附加税。该项税收作为“教育税”(school tax)的补充，主要针对高价值物业，尽管遭受当地人的反对，但预计于2019年开征。
据报道，政府也在考虑推出“投机税”，而且有望于今年秋季提交立法机构。诺顿罗氏律师事务所(Norton Rose Fulbright)在加拿大的合伙人Riley Burr表示，如果获得通过，它的作用将类似于空置税。
“投机税”将影响除主要居所和长期租赁物业以外的住宅。King称，对于不在当地工作的业主（包括外国买家和来自其他省份的加拿大公民）而言，2018纳税年度的税率为0.5%。她说：“这是一项针对非卑诗省纳税者的年度税收。”
2019年，非加拿大籍居民的税率将涨至2%，而在卑诗省置业的加拿大其他省份居民将缴纳1%的税款。
根据加拿大咨议局(Conference Board of Canada)的一项调查，尽管政策变化和利率上浮，但加拿大普华永道会计师事务所报告称，温哥华仍是加拿大最具投资前景的市场，而且2018年该市的经济增长预计达到2.5%。
Wilk承认，眼下正值一个不确定的时期，但他并不感到恐慌。
他说：“没有人知道市场将何去何从，但似乎不会出现崩盘，而且即使房价回落，也比几年前高出不少。”
