加拿大多伦多新飞扬留学
最新的一份权威报告显示，外国买家在加拿大主要房市曾呈增加趋势，尤其是在多伦多和温哥华。而且，25岁以下的外国买家更活跃。
加拿大房贷及住房公司（CMHC）的报告显示，在2014年至2016年间，加拿大5大房市中，温哥华抵押贷款中的非永久居民比例，从3.3%升至3.9%；多伦多从2.0%升至2.7%；蒙特利尔从1.6%升至1.9%；温尼伯从2.8%升至2.9%；只有卡尔加里下降，从2.5%降至2.4%。
25岁以下获得房贷的非永久居民比例，2016年在多伦多和温哥华高达10%。按报告的定义，非永久居民指的是国际留学生、外国劳工、境内难民申请人或以人道理由获得工签的人。也就是说，这些25岁以下的外籍人士，基本就是留学生。
CMHC称，这些非永久性居民的数量，从2003年的39.3万增加到2015年的75.9万人；国际留学生的数量，则从2006年的18.1万增加到2015年的35.3万人。
多伦多资深地产经纪莫基宁称，留学生买房确实更活跃。中国大陆的房市有较多不稳定因素，中国人想在海外投资，以便分散风险。
他说，多伦多有很多来自中国的留学生，他们需要居所。有条件的父母会觉得，读书4年租房住，不如买一套公寓给孩子住划算。而且，那时候外国买家获得房贷很容易，只要有能力给35%的首付就行。银行可能会要求申请人提供海外收入证明，但要求很松，甚至一份中文的雇主信也可以，不用翻译成英文，也不用公证。这导致“他们买房的热情很高”。
风光不再
现在已经是2018年，省府及联邦政府实施的冷却房市政策，有不少是针对非永久居民的，他们在加拿大买房的热情，没法和2016年相比了。
2016年8月，卑诗省府率先在温哥华实施15%的外国买家税，使火热的房市一下降到冰点。萎缩半年后，也只有公寓市场真正回暖。这些海外资金看起来有不少转来了多伦多，使当地房价很快达到年增长超过30%的水平，结果导致安省政府在2017年4月21日抛出同样的15%外国买家税，之后多伦多房市经历了和温哥华类似的冷却过程。
莫基宁说，政策改变后，中国留学生买二手房的热情减退了很多，因为马上要交15%的外国买家税。比如买60万的公寓，需要额外多交9万元的税，要等他们在政府认可的高校全职读完2年课程后，才可以申请退税。如果期间孩子因故没读完2年，这9万元就没了。这些父母“可能就会决定租房，这样省心一点”。
另外，去年开始，外国人申请房贷时，需要提供确认的资金来源及海外收入等证明。他说，而且现在银行要求留学生的父母中有一方和孩子联名拥有房产，这样的话，父母的一方需要和孩子一起去申请房贷，银行会觉得更放心，因为父母需要提供收入证明，承担还款义务。“更严重的是，父母联名拥有房产的话，15%的税可能就退不回来了，因为产权上涉及到另一个外国人，就不符合留学生退税政策了。”
公寓仍有机会
不过，莫基宁认为，这些外籍人士可以投资楼花。他说，尤其是市中心的高层公寓，交货期比较长，要4、5年。买楼花时只是交定金，不涉及那15%的税，近期公寓市道好，一直在上升，他们可以在公寓交货前把合同转手赚钱。如果5年后成功移民，或获得工签，也可以自己买下公寓，不要交15%的税。
多伦多房价快速上升时，主要是由独立屋等矮房型带动，公寓价上升乏力。去年4月实施外国买家税后，带动房价下跌的是独立屋，公寓却因此获得上升动力，并成为后来带动房市回暖的主力。
多伦多房市今年1月所有矮房型的平均房价都比去年同期下降，公寓价却上升了14.6%。多伦多地产局2月6日发布的报告称，该地区平均房价，主要是由公寓市场支撑。
莫基宁说，公寓不但相对便宜，最关键的是租金最近涨的很快，投资回报率好。前几个月中，他有几个华人移民客户决定投资买公寓。公寓买到手后，发现租金比前一年涨了超过20%。
