加拿大多伦多新飞扬留学
4月20日上午，安大略省省长韦恩在多伦多正式宣布了系列调控政策，意味着安大略继温哥华之后，成为第二个宣布地产市场调控政策的加拿大地区。
最近5年以来，大多伦多地区的房价一路走高，最近一年以来，也就是2016年3月到2017年3月，短短的一年时间，大多伦多地区的平均房价增长了33%。
任何事情都是适可而止的，并不是越高越好，越快越好，越大越好。
就像再好的车，如果每小时开180公里，210公里，不是司机有病，就是车辆有病，最终的结局大家都可以猜到的。
平时大家都通过传统媒体来看新闻，媒体通常都会发出两个方面的声音。
一方面是政府部门和银行的声音，公布最近房价又涨价了多少，A专家说大多伦多地区地产市场有较大泡沫，B专家说大多伦多地区地产市场没有泡沫。
不同的政府官员，不同的银行专家，发出的声音是不同的。
另外一方面是地产从业者的声音，普遍说大多伦多地区地产市场很健康，房价很正常，物有所值。
政府官员发出声音，是因为政府是为人民服务的，在什么位置说什么话，必须有所作为，不管作为的效果如何，起码看起来是为人民做了一些事情的。否则下次换届选举的时候，老百姓手中的选票投给谁就不好说了。另外，政府也是地产市场红火的受益者，财政收入持续增加，每年还有盈余，政府肯定很高兴。我知道温哥华市政府收入的22%是来自和地产有关的行业（我没有查到多伦多的数据），这个比例可不是一般的高。
地产从业者的声音，因为从业者是既得利益者，地产市场的兴衰直接决定了从业者的收入和饭碗，直接决定了从业者的家庭稳定，所以，目前为止，虽然大多伦多地区的地产从业者超过4万人，我确实还没有遇到一个从业者说地产市场存在问题或风险。必须承认，大多伦多地区的地产从业人员，为大多伦多地区的居民的财富增值，做出了不小的贡献，目前在大多伦多有房子偷着乐的居民，不要忘记感谢当初建议你买房的地产经济。
媒体很少发出当地居民的声音，当地老百姓的声音，当地买了房子或想买房子的群体的声音，其实，这才是主角的声音，也是最重要的声音，另外两个经常发出声音的角色，只是配角。也许媒体和政府以及地产从业者之间，有一些合作的关系或微妙的关系，所以，任何舆论其实都是有导向性的。
根据我自己的观察，整个大多伦多地区的房屋购买人群是一个金字塔结构的分布：
金字塔最下面的部分是有加拿大身份的本地居民刚性购房需求，这部分是由就业，结婚，搬家，求学直接导致的，这一部分大约占50-60%之间。
这部分本地居民买房的特点是自己居住，不出租，不空置。
金字塔中间的部分是有加拿大身份的本地居民投资购房需求，这部分是由居民有多余资金，或投资欲望导致的购房，这部分购房者都已经有一套自己居住的房屋了，投资在大多伦多地区购买第二套，第三套，第四套，第X套房屋。这一部分大约占20-30%之间。
这部分本地居民买房的特点是对外出租，或空置。
金字塔上面的部分是没有加拿大身份的外国居民的投资需求，当然，这个投资包含了纯投资出租和自己投资自己居住。这部分购房者多数是孩子已经在大多伦多地区读书，或即将来到大多伦多地区读书。这一部分大约占5-10%之间。
这部分外国投资人的特点是自己居住或对外出租，或两者兼顾。
因为没有官方提供的数据，其实官方也没有统计上面这种分类的数据，以上三种分类的数据，是我个人观察后估算的一个大致的数据，数据不一定完全准确，但是可以确定的是：
有加拿大身份的本地居民刚性需求是第一大购房群体，没有加拿大身份的外国投资者是最小的购房群体，另外一个群体的规模在中间。
所以，今天安省政府推出的这个政策，是吃桃子按软的挑，政府选择了最小的这个群体开刀，一方面是为了给本地居民一个姿态，表明我们政府确实做了一些稳定房价的事情，另外方面，调控这个群体，对大多伦多地区房价的影响是最小的最温和的最没有风险的。
到底什么原因，导致三类不同的购房群体都喜欢在大多伦多地区买房？
原因太多了，大多伦多地区的就业机会，工作岗位，公司数量，教育资源，大学资源，国际航班，经济地位，方便程度--------
其中有一个最重要的方面就是升值潜力和投资回报。
这么说吧，最近5年，特别是最近2年，我还没有遇到一个在大多伦多地区买房的人，说买房没有赚钱。
A朋友2015年3月买的列治文山独立屋，买成255万加币，目前价格390万加币。
B朋友2015年7月在新市买的独立屋，买成75万，目前价格130万。
C朋友2015年10月在旺市买的独立屋，买成106万，目前150万。
D朋友2010年5月在列治文山买的独立屋，买成63万，目前180万。
E朋友2016年7月在新市买的独立屋，买成79万，目前130万。
F朋友2014年10月在北约克买的独立屋，买成190万，目前310万。
H朋友2017年2月在万锦买的独立屋，买成135万，目前邻居卖房价格170万。
L朋友2016年6月在万锦买的独立屋，买成160万，目前220万。
身边这样的故事，实在太多了，要知道，大多伦多地区，一个家庭的年税前平均收入，大约在75500加币，税后就是5万多加币一年家庭收入。如果在大多伦多地区有一套房子，一年的升值，这个家庭需要不吃不喝工作赚几年？
在这样红火的形势下，不少大多伦多地区其它行业的人都改行了，要么做地产经济，要么兼职投资房产。从大学教授，医生，律师，老师，工程师，政府官员，你能想到的从事什么职业的人，都进入大多伦多地产领域了。
在这样红火的形式下，本地中低收入家庭想买到满意的房子，逐渐变得非常痛苦，变得难以实现，在买房预算不变的情况下，只有去距离多伦多更远的城市买房，如尼亚加拉，滑铁卢，伦敦，金士顿，巴里等。
在这样红火的形式下，地产市场难免存在一些不规范的情况，特别是买家的利益得不到保证和尊重。
我一个朋友去年买房，当天晚上抢OFFER到深夜11：00都没有成功，后来偶然才知道，12个买家里面有几个都是对方的地产经济安排的熟人。
另外一个朋友去年买房，当天晚上9个买家去抢OFFER，搞到深夜，最后房主宣布价格没有达到期望，当天不卖房子了，大家都不欢而散。
还有一个朋友，看好万锦一套独立屋，当天晚上已经和对方经济沟通好价格，约定第二天上午签约，第二天上午对方要求加价3万加币，否则不卖，最后被迫加了3万加币买下房子。
一些新开盘的楼盘，根据房价的升值空间，地产经济要收取入场费，买房人才有资格进入售楼部选房，入场费便宜的2-3万加币，贵一些的10-15万加币，入场费都要求支付现金，没有任何收据，也不写进合同。如果买家不愿意支付入场费，根本没有买到房子的可能性。
所以，大多伦多地区的地产市场：
是希望和失望并存，买到房子的就是希望，没有买到房子的就是失望；
是机会和挑战并存，超级好的投资回报率，但是还可以持续多久不知道；
是刚性需求和投资炒房并存，真正需要买房自己居住的，和买房来出租投资的都在找房；
是规范管理和监管漏洞并存，严格的地产中介准入制度，但是在一线操作的时候，有不少需要政府监管部门来完善提高的方面。
除了涨，就是抢，在野蛮中生长，这就是我眼中的大多伦多地产市场。
